Cemac : Des officiels investissent plus de 33 milliards F Cfa dans l’immobilier à Dubaï
Le Burj Khalifa à Dubaï est la plus haute tour du monde ©https://fismes-tourisme.fr

l’investissement immobilier à Dubaï par des officiels de la zone Cemac

De nombreux biens immobiliers répertoriés par C4ADS entre 2019 et 2020, montrent le niveau important d’investissements de plus de 72 personnalités, entre autres, ministres, maires, députés et hommes d’affaires camerounais, gabonais, tchadiens, congolais et centrafricains, dans le secteur de l’immobilier à Dubaï, ville des Emirats arabe unis investissement immobilier à Dubaï. La valeur pécuniaire de ces biens, logés dans des quartiers huppés de l’une des villes les plus attractives au monde, peut contribuer à l’essor socio-économique de la sous-région confrontée à des difficultés d’accès à l’éducation, la santé, au logement, l’eau…

3 appartements commerciaux, dont l’un de plus de 100 m2 et deux de 68 m2 à Al Warsan First, une communauté résidentielle qui offre une large gamme de propriétés haut standing aux Émirats Arabes Unis (EAU). Ce sont quelques avoirs de Moufta Halia Moussa, femme d’affaires et députée camerounaise. Les propriétés de cette militante du Rassemblement démocratique du peuple camerounais (Rdpc) parti au pouvoir à Dubaï sont estimées à plus de 5,7 millions de Dollars américains, soit environ 3,5 milliards F Cfa.

C’est ce qui ressort de l’exploitation et de l’analyse de la base de données de l’Organisation Center for Advanced Defense Studies (C4ADS), dont nous avons eu accès en février 2023. Cet organisme de recherche américain chargé de vaincre les réseaux illicites qui menacent la paix et la sécurité dans le monde, a identifié en 2019 et 2020, des investisseurs de la Communauté économique et monétaire des Etats de l’Afrique Centrale  (Cemac)  à Dubaï, à l’exception de la Guinée-Equatoriale.

A Dubaï, la députée et ses enfants sont propriétaires de 8 appartements. Un patrimoine immobilier estimé à une dizaine de milliards F Cfa. Joint au téléphone le 14 novembre 2023 au sujet de ses investissements à Dubaï, la députée nous a demandé de la rappeler le vendredi 17 novembre 2023. Mais, toutes nos tentatives pour la joindre à nouveau et ce, pendant plusieurs semaines par téléphone ont été vaines. Même les questions envoyées par messagerie Whatsapp sont restées sans réponse.

« Les personnalités publiques qui construisent dans un Etat étranger, ne peuvent pas se cacher. Il y a une loi spéciale qui s’applique dans ce cas, dont leurs investissements ne peuvent pas échapper à la légalité. Mais généralement toutes ces personnalités passent par des noms écrans, qui peuvent être leurs amis, parents, enfants », note Dr Louison Essomba, expert en gouvernance publique.

Dorothée Nyodog Née Ngo Mboua, actuellement maire de la commune de Pouma, une localité située dans le département de la Sanaga-Maritime, région du Littoral, est une autre élue du peuple dont le nom figure dans la liste de C4ADS. Elle est propriétaire d’un appartement de 87m2 à Dubaï, estimé à 208 473,08 USD, environ 125 709 267,24 F Cfa. Joint au téléphone le mardi 23 janvier 2024, la maire a indiqué : « Je ne peux pas répondre, je suis en réunion ». Nous lui avons proposé de la rappeler plus tard ; mais celle-ci n’a pas confirmé notre suggestion. Avant de raccrocher l’appel, dame Nyodog a souligné qu’elle est très occupée et que le réseau pourrait être instable pour échanger la prochaine fois investissement immobilier à Dubaï. Ces réponses ne nous ont pas dissuadé. Nous l’avons recontacté le lendemain, mercredi 24 janvier 2024. La maire a affirmé être en réunion et de rappeler entre 17 et 18 heures. Sauf qu’à cette heure, son téléphone ne passait plus.

Outre ces élus locaux, Mohamadou Dabo, l’ex-consul général de Corée du Sud au Cameroun et homme d’affaires décédé en décembre 2022, figure également parmi les investisseurs camerounais à Dubaï. Au moment de la collecte de données, il est propriétaire d’un hôtel-appartement de 106,11 m2  au Burj Khalifa, l’édifice le plus  haut du monde, estimé à 510743,06 USD, environ 306 936 200 F Cfa.

 

Avec sa société Moda Holding Corporation, Mohamadou Dabo a bénéficié de nombreux marchés de l’Etat du Cameroun parfois en violation des procédures, le cas du marché avec la Covid-19. Avant son décès, l’homme d’affaires était cité dans un rapport de la Chambre des comptes sur des soupçons de surfacturations de tests de dépistage de la Covid-19 dans des marchés passés avec l’État du Cameroun en 2020. Joseph Dion Ngute, le Premier ministre camerounais avait attribué un marché de près de 25 milliards F Cfa aux entreprises de l’homme d’affaires au mois de juin de cette année-là.

Considéré comme un férus des affaires au Cameroun, le défunt consul honoraire diplomate était également sollicité comme passerelle avec le secteur privé camerounais.  En 2020, il a accompagné une délégation de responsables de la firme britannique The First Group au Cameroun pour présenter les opportunités d’investissements dans le secteur de l’immobilier à Dubaï.

Investissements

L’organisme de recherche américain, C4ADS, a identifié près de 117 avoirs des personnalités de la Cemac sus-cités dans la ville Gulf Tiger. Ces biens cumulés estimés à 54 592 582,45 Dollars américains (USD), environ 33 271 503 967 milliards F Cfa suscitent des interrogations ; surtout pour plusieurs noms cités dans des affaires de biens mal acquis dans leur pays, que nous avons identifiés dans cette base de données investissement immobilier à Dubaï. En consultant ce fichier, il ressort que 98% des biens cités sont dans le secteur immobilier, soit : appartements, villas et hôtels, situés dans les quartiers résidentiels ou des zones commerciales. A l’instar de Business Day, le quatrième quartier aux meilleurs rendements locatifs à Dubaï. Les autres 2% restants concernent les boutiques et les commerces.

Des hommes d’affaires, aux particuliers connus (ou presque) du grand public, en passant par des politiciens, des membres du gouvernement, des élus locaux, des magistrats, des directeurs généraux, des entreprises publiques et parapubliques, leur conjoint(e), enfants ou proches, ils sont nombreux qui possèdent des patrimoines immobiliers importants à Dubaï investissement immobilier à Dubaï.

« Le fait d’investir à Dubaï n’est pas en soi un acte répréhensible ou un acte criminel ou un acte constitué d’évasion fiscale. Il peut être logique pour un acteur économique de vouloir diversifier ses investissements y compris personnels ou parfois même simplement pour des besoins de loisirs, ou alors même aussi les questions de la sécurité des investissements… », relève Me Jacques Jonathan Nyemb, avocat d’affaires. Il souligne que : « La question de l’origine des fonds peut se poser lorsqu’il s’agit de politiciens investissement immobilier à Dubaï. En ce moment ce n’est pas le fait d’investir à Dubaï, la question ici est d’où viennent les fonds qui servent parfois à ces investissements et si ces fonds là ont une origine crédible, douteuse ou frauduleuse ».

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Pendant près de 8 mois, notre équipe à décortiquer la base de C4ADS, identifier les opérations immobilières des proches de dirigeants politiques, des individus impliqués dans des affaires de corruption, d’autres visés par des sanctions économiques pour violation des droits humains…

Des 5 pays concernés dans cette enquête à savoir le Tchad, le Cameroun, le Congo, le Gabon et la République Centrafricaine (RCA), le Tchad est celui qui totalise le plus d’investissements dans cette ville émiratie investissement immobilier à Dubaï. Avec une dizaine d’investisseurs tchadiens, ces avoirs sont estimés à 14 507 939,29 millions USD, soit près de 9 milliards F Cfa.

Hissein Bourma Ibrahim est l’un des plus grands propriétaires tchadiens à Dubaï. Ex- Directeur de la Société des Hydrocarbures du Tchad, déjà cité dans les Panama papers, Hissein Bourma Ibrahim, par ailleurs beau-frère du défunt président tchadien Idriss Déby, possède un patrimoine constitué d’une villa, de sept appartements et d’un centre commercial. La valeur totale de ses investissements est estimée à 7 102 785,64 (USD), soit 4 237 379 857 F Cfa.

Il ressort de nos recherches que d’autres membres de cette famille ont dépensé plus de 2,3 millions USD (1 384 593 100 F Cfa) pour acheter des appartements dans des quartiers huppés tels que Business Bay et Al Warsan First à Dubaï. Ils ont été liés à la gestion des revenus pétroliers et des finances du Tchad, l’un des pays les plus pauvres et corrompus, selon l’Indice de perception de la corruption de Transparency International.

Toujours au Tchad, le frère aîné du défunt président, Daoussa Idriss, par ailleurs Directeur général d’une société de BTP, possède une villa dans le quartier résidentiel Al Thanyah Fifth, estimée à 1 778 176 Euros, près de 1 091 063 899 F Cfa. Doté d’une superbe collection de villas dans différentes configurations, Al Thanyah Fifth est une communauté résidentielle de premier plan, un quartier autonome doté d’un grand nombre de villas et d’appartements offrant des résidences abordables.

investissement immobilier à Dubaï Gabon, Congo Brazzaville…

Marie Madeleine Mborantsuo, l’ancienne présidente de la Cour constitutionnelle (1991- septembre 2023) gabonaise, communément appelée « 3M » est comptée parmi les sommités de la Cemac qui figure dans la base de données de C4ADS. Déjà citée dans des affaires de bien mal acquis en 2022, elle possède avec ses enfants, de nombreuses propriétés (villa et appartements) à Dubaï. Le patrimoine immobilier de cette famille aux EAU s’estime à 3 459 128,18 Euros, soit 2 122 472 623 F Cfa. Plusieurs familles gabonaises sont mentionnées dans cette liste investissement immobilier à Dubaï. Des plus nantis aux proches des hommes politiques et membres du gouvernement, avec des avoirs cumulés à plus de 7,2 milliards F Cfa.

Parmi les Congolais qui figurent dans cette base de données, des proches du Président de la République, Sassou Nguesso sont également identifiés. Ils comptabilisent une quinzaine de biens immobiliers à Dubaï, estimée à près de 9,5 millions de Dollars américains, environ 5,8 milliards F Cfa. Des noms comme celui de Blandine Malila Lumande, la belle fille du Président Dénis Sassou Nguesso et de Raymond Zephirin Mboulou, ministre de l’Intérieur depuis le 30 décembre 2007 (16 ans) et député de la circonscription de Mpouya depuis 1992 sont cités. Joint au téléphone le 14 novembre 2023, Raymond Zephirin Mboulou a affirmé qu’on « s’est trompé de personne, et qu’il n’a pas de biens à Dubaï ».

D’après Sassoufit.org, un collectif qui milite pour le changement au Congo, Zéphirin Mboulou détient cinq propriétés à Dubaï, dont un appartement de 60 mètres carrés dans la tour Artesia à Damac Hills, un appartement dans la tour Celestia et un appartement de trois chambres dans la Harbour Point Tower 2 investissement immobilier à Dubaï. Le prix d’achat de ces propriétés varie entre 1,1 et 2,5 millions USD.  « La plupart de ces biens, sont les fruits de la corruption pour truquer les élections. La date d’acquisition coïncide exactement avec la période électorale au Congo Brazzaville », souligne Andréa Gombet, Président du mouvement Sassoufit.

Pour comprendre le choix de ces investissements à Dubaï, Joseph Lwanga Nguefack Sonkoué, conseiller en investissement et représentant du Cabinet Lagertha Africa, explique : « Dubaï fait depuis quelques années une promotion agressive de l’investissement étranger !  C’était encore un désert il y a quelques décennies seulement ! Ces investissements, en particulier dans l’immobilier sont accompagnés d’incitations aux permis de résidence et autres ! Cela donne un choix à chaque africain qui peut se permettre ce luxe de profiter pour se garantir un séjour là-bas ! »

Des lois non appliquées

Malgré l’existence de la loi no 003/2006 du 25 avril 2006 relative à la déclaration des biens et avoirs, en application de l’article 66 de la Constitution du Cameroun, les officiels camerounais n’ont pas pour la plupart déclaré leurs avoirs. Son article 3 stipule : (1) L’obligation de déclaration des biens et avoirs concerne l’ensemble du patrimoine. (2) La déclaration porte sur les biens meubles et immeubles, les biens corporels et incorporels se trouvant à l’intérieur ou à l’extérieur du pays et appartenant à la personne assujettie, à son conjoint, à leurs descendants mineurs jusqu’au premier degré. (3) Elle porte également sur tout avantage dont la personne concernée et ses descendants mineurs du premier degré ou ascendants bénéficieraient ainsi que tout intérêt par eux détenu dans quelque société privée que ce soit. (4) Ne sont pas soumis à la déclaration des biens et avoirs, les articles ménagers et les effets personnels.

La situation est idem pour ceux du Congo dont la  Loi n°4-2019 du 7 Février 2019 relative à l’obligation de déclaration de patrimoine par les citoyens élus ou nommés à une haute fonction les oblige à déclarer leurs biens. Un constat à déplorer également au Gabon, où la disposition légale émanant de l’article 5 de la loi n°002/2003 du 17 mai 2003 n’est pas respectée; tout comme à la  RCA qui pourtant dispose d’une loi portant déclaration de patrimoine qui reprend les dispositions de la Constitution du 30 mars 2016.

« S’il y avait la bonne gouvernance et l’application de la loi sur la déclaration des biens et des avoirs, qui est à mon sens, le baromètre de la lutte contre la corruption et l’enrichissement illicite, on devrait à partir de là traquer tous ceux qui s’enrichissent sur le dos de la fortune de l’Etat », analyse Dr Louison Essomba, enseignant de Sciences politiques à l’université de Douala.

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Dans la même logique, Jean Mballa Mballa, Directeur exécutif du CRADEC et membre du Comité ITIE-Cameroun souligne qu’ « il est inquiétant de voir des personnalités publiques, comme des députés, chefs d’État et magistrats, investir à Dubaï sans déclaration claire de leurs biens, surtout lorsque l’origine de leur fortune n’est pas traçable. Dubaï est souvent vu comme un refuge pour les capitaux, en raison de sa réglementation fiscale avantageuse et de son opacité concernant la propriété réelle. »

Dans le cadre de cette enquête, nous avons contacté, sans suite, par mail, la Direction générale des Impôts (DGI) du Cameroun pour savoir s’il y a des dispositions qui encadrent ce type d’investissements, et s’il y a des investisseurs camerounais dont l’origine des fonds peut être douteuse investissement immobilier à Dubaï. Dans la même logique, nous avons aussi contacté en vain, la cellule communication par téléphone et messagerie Whatsapp.

investissement immobilier à Dubaï Paradis fiscaux

Ces investissements à Dubaï semblent représenter qu’une partie des avoirs de ces personnalités de la Cemac qui pour la plupart, avec des fortunes controversées, font l’objet d’enquêtes pour divers délits ou crimes financiers. Notamment dans leur pays d’origine, en Europe, aux USA, ou dans des paradis fiscaux à l’étranger. Avec le boom de l’industrie immobilière depuis quelques années, la capitale émiratie qui est l’une des villes les plus spectaculaires, en termes d’architecture et d’immobilier, offre des avantages fiscaux aux investisseurs étrangers.

« Les Oligarques de l’Afrique centrale fuient les pays démocratiques vers l’Asie parce que leurs opérations ne sont pas justifiées. Il y a des choses qui se passent à Dubaï, et on devrait voir au-delà de l’aspect festif… car Dubaï est comme un centre financier de blanchiment d’argent et de commerce des métaux provenant d’Afrique », affirme Andréa Gombet, activiste, par ailleurs fondateur du collectif Sassoufit (une organisation qui réunit les citoyens contre la kleptocratie, ndlr) investissement immobilier à Dubaï. Une observation que partage Claude Hyepdo, Coordonnateur de Transparency International Cameroon. « Dubaï est devenu le nouvel eldorado pour nos autorités, surtout au regard de son caractère très discret. En outre, c’est le principal marché destinataire de l’or camerounais », confie-t-il.

D’après l’Observatoire fiscal de l’Union européenne (EU Tax Observatory), le marché de l’immobilier à Dubaï est estimé à environ 533 milliards USD en 2020, soit un PIB mondial d’environ 0,6%. Bien plus qu’un paradis fiscal pour les potentiels investisseurs de l’immobilier, Dubaï est également connu pour être l’un des plus grands commerces de l’Or illicite en provenance d’Afrique investissement immobilier à Dubaï. Au Cameroun par exemple, plus de 11 tonnes d’or sont exportées chaque année vers l’EAU, alors qu’officiellement, le pays enregistre à peine 500 Kg chaque année, d’après une étude du CED Cameroun et de l’Initiative pour la transparence dans les industries extractives.

Dans un article publié sur la plateforme du réseau Cdtm,  un mouvement international qui lutte pour l’abolition des dettes illégitimes, l’émancipation sociale et le respect de la nature,  « l’Union Européenne a estimé que les actifs africains volés détenus dans des comptes en banque à l’étranger équivalent à plus de la moitié de la dette externe du continent ».  L’Afrique perd chaque année environ 88,6 milliards de Dollars américains en raison de la fuite illicite de capitaux, ce qui équivaut à 3,7 % du produit intérieur brut du continent (Cnuced, 2020). Après la publication de ce rapport en 2021, Cristina Duarte, la secrétaire générale adjointe des Nations Unies et conseillère spéciale pour l’Afrique, a déclaré : « Les 88,6 milliards de Dollars que l’Afrique perd chaque année ne sont pas qu’un chiffre. Il faut l’envisager sous l’angle des opportunités de développement manquées, des moyens de subsistance perdus et de la pauvreté accrue ». Des propos relayés par la plateforme Afrique Renouveau. En effet, la plupart de ces  pays sus cités  connaissent des problèmes de gouvernance qui freinent son développement et le rendent moins attractif aux yeux des investisseurs.

Au Tchad par exemple, « les conséquences de l’exploitation du pétrole tchadien ont été suivies par des flux financiers énormes. Cette ressource interne a au niveau du partage crée un déséquilibre social et n’a fait qu’enrichir les élites du pouvoir d’État investissement immobilier à Dubaï investissement immobilier à Dubaï. Cet enrichissement illicite passe le plus souvent par les entités étatiques comme les douanes, les fiscalités et les passation/attribution des gros marchés. Plusieurs rapports font état des placements de ces sommes dans des paradis fiscaux au détriment du développement local », témoigne Nadibigue Pinah Padja, Président de l’ONG Transparace+, une organisation qui lutte contre la corruption au Tchad.

Le rapport produit par EU Tax Observatory en mai 2022, relève que la majeure partie de l’immobilier offshore de Dubaï est répartie à part égale entre trois régions : Moyen-Orient et Afrique du Nord ; Asie du Sud; et Europe et Asie centrale. Seulement 15 % sont détenus par des propriétaires d’Afrique subsaharienne, d’Amérique du Nord, d’Asie de l’Est et du Pacifique.

Les atouts attractifs et économiques de Dubaï manquent le plus dans la CEMAC. Bien que possédant un environnement avantageux, avec un sous-sol riche en ressources naturelles, ces pays africains peinent à se développer et à avoir une autonomie financière investissement immobilier à Dubaï.  En 2021, cette zone économique présentait un taux d’endettement de 58,1%,  alors que  « selon le FMI, l’endettement souverain des EAU équivaut à 33% du PIB en 2021», indique le portail des études économiques BNP Paribas. Le rapport sur les Perspectives macroéconomiques des pays de la Cemac estime leur taux d’endettement en 2023 à 50,3% contre 48,3% en 2024.

Ghislaine DEUDJUI, Michèle EBONGUE, Marie Louise MAMGUE

Ce travail a été réalisé dans le cadre du Projet d’enquête sur la gouvernance des ressources naturelles en Afrique Centrale (ODACA), initié par ADISI-CAMEROUN avec l’appui technique de C4ADS et le soutien financier de OSiwa.

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Investissement

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